Nëse ecën sot në rrugët e Tiranës, Durrësit apo Vlorës, nuk është e vështirë të ndjesh një paradoks në ajër: nga njëra anë kullat e reja ngrihen çdo muaj me ritme maratonike, ndërsa nga ana tjetër njerëzit ankohen se nuk kanë mundësi të blejnë një apartament për të jetuar.
Kjo kontradiktë nuk është thjesht një çështje perceptimi është shenja më e qartë se Shqipëria po përballet me një flluskë të mundshme në tregun e ndërtimit, që rrezikon të kthehet nga motor zhvillimi në burim krize. Kjo kontradiktë flet për një treg ndërtimi që nuk mbështetet më mbi nevojën për strehim, por mbi investime spekulative që mund të na çojnë drejt një krize të heshtur, në një flluskë që po fryhet pa plan dhe pa kontroll.
Në Tiranë ndërtohet si në metropolet më të mëdha të botës, por pagat mbeten si në periferitë më të varfra të Evropës.
Në vitet e fundit, ndërtimi është kthyer në simbolin më të dukshëm të rritjes në Shqipëri. Kullat shumëkatëshe, projektet luksoze dhe çmimet që çdo muaj arrijnë nivele të reja krijojnë përshtypjen e një tregu energjik dhe në zhvillim. Por poshtë këtij imazhi që duket i suksesshëm, po shfaqen gjithnjë e më qartë shenjat e një flluske financiare, e cila po fryhet mbi baza të pasigurta dhe të pabalancuara me realitetin ekonomik e social të vendit.
Ndërtimi nuk po ndërton mirëqenie
Shqipëria është ndër të paktat vende në rajon ku ndërtimi është kthyer në një industri “vetëpërmbushëse”, ku ndërtohet shumë, jo sepse ka nevojë reale për banesa, por sepse ka kapital që kërkon të strehohet diku dhe shpesh pa pyetur për logjikën ekonomike. Apartamente që nuk blihen për të jetuar, por për të “mbrojtur paranë”, për të “ruajtur vlerën”, ose më keq akoma për të pastruar gjurmët e saj. Në këtë klimë, çmimi i metrit katror ka kapërcyer çdo lidhje me realitetin ekonomik. Të ardhurat mesatare nuk janë rritur me të njëjtin ritëm.
Familjet shqiptare jetojnë me të njëjtat paga që kanë rritje në formën e indeksimit dhe me të njëjtat mundësi. Por ato përballen me një treg ku një apartament standard ka arritur nivelet e qyteteve të zhvilluara europiane, por pa standardin e jetesës që ato ofrojnë. Kjo nuk është më thjesht çështje aksesueshmërie, por një ndarje brutale e tregut nga popullsia që jeton në të dhe një pabarazi mes çmimit dhe mundësisë. Kemi një treg ndërtimi që i shërben investitorëve, diasporës dhe kapitalit të madh, por jo më familjeve shqiptare me të ardhura të zakonshme.
Treg pa logjikë ekonomike, i udhëhequr nga spekulimi
Faktet tregojnë një zhvendosje të madhe nga ndërtimi i banesave për banim, drejt ndërtimit për investim dhe për fitim kapital. Mijëra njësi banimi blihen dhe nuk banohet në to, shiten disa herë pa u përfunduar, ndërkohë që qindra ndërtime të reja miratohen çdo muaj, edhe në mungesë të plotë të infrastrukturës sociale dhe shërbimeve urbane.
Pronarët blejnë në katet e para të projektit me shpresën se do shesin më shtrenjtë më vonë. Ndërmjetësuesit reklamojnë investime me “kthim të garantuar”. Ndërkohë, qytetarët e zakonshëm e shohin çdo ditë e më larg ëndrrën për të pasur një banesë të tyren. Ajo që ndodh në fakt është se ndërtimi po krijon një realitet paralel, ku oferta është e segmentuar për një treg të vogël elitash, për emigrantë që kërkojnë një pronë në atdhe, apo për investitorë që nuk kanë nevojë të jetojnë në atë apartament. Ndërsa pjesa më e madhe e popullsisë mbetet jashtë këtij tregu. Kemi të bëjmë me një fenomen ku vlera krijohet artificialisht, pa lidhje me kërkesën reale, duke çuar në një cikël spekulativ: çmimet rriten sepse priten të rriten – një spirale që nuk është e qëndrueshme.
Rreziku i një flluske që shpërthen pa paralajmërim Nëse kthehemi pas, historia globale na ka mësuar se tregjet që ndërtohen mbi spekulim, e jo mbi nevojë reale, përfundojnë në kriza të thella. Kriza financiare e vitit 2008 në SHBA lindi pikërisht nga një flluskë ndërtimi të pakontrolluar. Shqipëria mund të mos ketë të njëjtën madhësi, por simptomat janë të ngjashme:
Rritje e vazhdueshme dhe e pashpjegueshme e çmimeve, edhe në zona pa infrastrukturë dhe pa kërkesë reale.
-Shumëfishim i projekteve luksoze, që nuk përkojnë me nevojat e popullsisë vendase.
-Investime të mëdha me para në dorë, jashtë sistemit bankar dhe pa origjinë të qartë.
-Mungesë transparence mbi stokun real të banesave bosh, që e bën të vështirë vlerësimin e riskut.
Këto janë shenjat e një flluske që fryhet nga iluzione financiare, jo nga nevoja sociale.
Nëse prurjet nga diaspora ngadalësohen, ose ndonjë krizë financiare prek zinxhirin e jashtëm të kapitalit që vjen në Shqipëri, atëherë mund të përballemi me një goditje të menjëhershme në sektorin më të rëndësishëm të investimeve të brendshme.
Sa kohë na ka mbetur?
Flluskat kanë një veçori.
Ato nuk njoftojnë kur do shpërthejnë, por tregojnë simptomat.
Në Shqipëri, rreziku është real, edhe pse mund të duket i largët. Nëse diaspora ngadalëson blerjet, nëse normat e interesit rriten, nëse ndonjë krizë ndikon në vendet pritëse të emigrantëve, atëherë shumë ndërtesa do të mbeten bosh dhe shumë kredi do të mbeten të papaguara. Kjo do të sillte një efekt domino që nuk do të ndalonte vetëm në ndërtim, por do të godiste sistemin bankar, punësimin, shpenzimet publike dhe më pas mirëqenien e përgjithshme.
Zgjidhja nuk është ndalimi i ndërtimit, por frenimi i zhvillimit pa plan dhe i logjikës “ndërto tani, rregullo më vonë”. Shqipëria ka nevojë për një politikë ndërtimi të balancuar, të bazuar në planifikim urban dhe drejtësi sociale, jo në leje të shpërndara si shpërblime dhe në lulëzim të tregut gri.
Çfarë duhet të bëjmë, para se të jetë vonë? Ky është momenti për të ndërhyrë me politika të mençura, para se tregu të vetëkorrigjohet në mënyrë të dhimbshme:
Shteti duhet të ndalojë logjikën “lejoje të ndërtojë, pastaj do e rregullojmë”.
Duhet taksuar prona e pashfrytëzuar dhe ndërtimet spekulative.
Duhet promovuar ndërtimi social, me kosto të përballueshme për familjet reale.
Duhet fiskalizuar çdo transaksion dhe publikuar çmimet reale të shitjeve.
Duhet rregulluar balanca mes zhvillimit urban dhe nevojës reale sociale.
A po ndërtojmë qytete, apo flluska? E vërteta është se ndërtimi mund të jetë një motor i fuqishëm për zhvillim, por vetëm nëse është i bazuar në nevoja reale, planifikim urban dhe drejtësi sociale. Nëse ndërtojmë për të fituar sot, pa menduar nesër, atëherë po ndërtojmë jo qytetet, por problemet e së ardhmes. Flluska e ndërtimit është si një tullumbace që fryhet në heshtje deri në momentin kur shpërthen me zhurmë. Ne jemi ende në kohë për ta ndalur këtë cikël, por vetëm nëse pranojmë se zhvillimi pa barazi, është shkatërrim i maskuar si sukses./Marrë nga ALTAX
